Tháo gỡ "nút thắt" pháp lý nhà ở xã hội: Chủ đầu tư được quyền chọn quy trình

Những thay đổi mới nhất về thủ tục pháp lý nhà ở xã hội đang mở ra cơ hội lớn cho các chủ đầu tư trong việc tối ưu hóa thời gian triển khai và tiết giảm chi phí.

Văn bản số 5844/BXD-QLN vừa được Bộ Xây dựng ban hành không đơn thuần là một hướng dẫn hành chính, mà được giới chuyên gia đánh giá là một “bước ngoặt” pháp lý. Điểm cốt lõi của văn bản này là việc chính thức công nhận quyền chủ động của chủ đầu tư trong việc lựa chọn cơ chế ưu đãi đặc thù để áp dụng cho dự án của mình.

Quyền “lựa chọn” quy trình: Chìa khóa rút ngắn thời gian triển khai

Thay vì phải tuân thủ một quy trình cứng nhắc, đơn điệu, các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội hiện nay có thể linh hoạt lựa chọn một trong hai phương án để được miễn giấy phép xây dựng, tùy vào năng lực quản trị và chiến lược vận hành:

• Phương án 1: Tự thẩm định dự án. Áp dụng cơ chế đặc thù theo Nghị quyết số 201/2025/QH15. Với lựa chọn này, chủ đầu tư tự tổ chức thẩm định và phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi. Ưu điểm lớn nhất là lược bỏ hoàn toàn khâu chờ đợi phê duyệt từ cơ quan nhà nước ở giai đoạn đầu, nhưng đổi lại, doanh nghiệp phải tự chịu trách nhiệm toàn diện trước pháp luật.
• Phương án 2: Thẩm định tại cơ quan chuyên môn. Thực hiện theo Luật Xây dựng số 135/2025/QH15. Đây là lựa chọn an toàn cho những chủ đầu tư muốn có sự “bảo chứng” về mặt kỹ thuật từ cơ quan quản lý nhà nước để được miễn cấp phép xây dựng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), nhận định đây là động thái “tháo gỡ trúng và đúng”. Việc cho phép doanh nghiệp tự chọn quy trình giúp phân loại chủ đầu tư theo năng lực, đồng thời loại bỏ tình trạng “đùn đẩy” hoặc lúng túng trong thực thi tại các địa phương.

Tối ưu chi phí tài chính nhờ lồng ghép thủ tục PCCC

Một cải tiến mang tính thực tiễn cao trong hướng dẫn lần này là việc cho phép lồng ghép thủ tục phòng cháy, chữa cháy (PCCC). Thay vì thực hiện tuần tự, việc thẩm định thiết kế PCCC sẽ được triển khai đồng thời với quá trình cấp phép xây dựng hoặc thẩm định chuyên môn. Thời hạn xử lý hồ sơ được cam kết tối đa 30 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Theo phân tích từ ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Thương mại và Xây dựng Lê Thành, việc miễn giấy phép xây dựng và song song hóa các thủ tục có thể giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian khởi công từ 3-4 tháng. Trong ngành bất động sản, 3-4 tháng chờ đợi không chỉ là thời gian, mà là một khoản chi phí lãi vay khổng lồ mà chủ đầu tư phải gánh chịu.

Góc nhìn chuyên gia: Thách thức từ thực tế triển khai

Dù chính sách rất cởi mở, nhưng thực tế triển khai vẫn tiềm ẩn những rủi ro mà chủ đầu tư cần lưu ý. Ông Lê Hữu Nghĩa bày tỏ lo ngại về hiện tượng “bình mới, rượu cũ”. Nếu các cơ quan địa phương vẫn yêu cầu hoàn tất 100% các thủ tục phụ như môi trường, PCCC trước khi cho phép khởi công, thì ý nghĩa của việc miễn giấy phép xây dựng sẽ bị triệt tiêu.

Ngoài ra, sự thiếu thống nhất trong quan điểm của lực lượng thanh tra xây dựng giữa Trung ương và địa phương có thể dẫn đến những rủi ro pháp lý không đáng có, thậm chí là đình chỉ dự án trong quá trình thi công.

Bài học kinh nghiệm cho chủ đầu tư

Để vận dụng tối đa cơ chế mới, doanh nghiệp cần:

1. Đánh giá chính xác năng lực đội ngũ kỹ thuật nội bộ trước khi chọn phương án tự thẩm định.
2. Thiết lập kênh đối thoại chặt chẽ với Sở Xây dựng địa phương để thống nhất lộ trình triển khai song song các thủ tục môi trường và hạ tầng.
3. Hoàn thiện đầy đủ hồ sơ kỹ thuật trước khi khởi công để tránh các sai sót khi thanh tra hậu kiểm.

Lời kết: Việc trao quyền chủ động cho doanh nghiệp là một bước đi đúng đắn để khơi thông nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên, hiệu quả cuối cùng phụ thuộc vào sự đồng bộ trong thực thi của các cơ quan quản lý địa phương. Liệu các Sở Xây dựng có thực sự “mở lòng” để chính sách này đi vào cuộc sống một cách thực chất?

Bạn đánh giá thế nào về cơ chế tự thẩm định dự án này? Hãy chia sẻ góc nhìn của bạn hoặc đặt câu hỏi về thủ tục pháp lý bất động sản dưới phần bình luận!